Ser un anfitrión responsable en Italia

Al decidir si quieres ser anfitrión en Airbnb en Italia, es importante que conozcas las leyes de tu región o ciudad. Como plataforma y mercado en línea, no ofrecemos asesoramiento legal, pero queremos proporcionarte recursos que puedan ayudarte a comprender mejor las leyes y normativas aplicables. Esta lista no es exhaustiva, pero puede darte un buen comienzo para entender tus leyes locales.

Hay cinco requisitos principales a nivel nacional que son aplicables, tanto si eres propietario de una empresa como si eres un anfitrión individual. 

Requisitos nacionales

A continuación encontrarás las principales cosas que debes saber:

Firma un contrato con tus huéspedes

Puedes firmar un contrato de alquiler turístico tanto en caso de que seas una persona física (propietario, subdescrito o prestatario) como en caso de que tengas una empresa (por ejemplo, un administrador de la propiedad). El contrato puede ser de cualquier duración (por ejemplo: 1 día; 30 días; 1 año; 2 años). No se requiere cancelación al finalizar el contrato. A través del alquiler turístico podrás alojar a un turista en tu alojamiento por una tarifa.

Si no tienes un contrato, te recomendamos que te registres en tu club de anfitriones local. Podrás consultar a otros anfitriones como tú y pedirles información.

Los requisitos pueden ser diferentes si decides alquilar tu alojamiento por un período de hasta 30 días. Echemos un vistazo a los diferentes casos:

A. Persona física o empresa con un contrato de hasta 30 días;
B. Persona física o empresa con un contrato de más de 30 días.

A. Persona física o empresa con un contrato de menos de 30 días

Si eres una persona física o una empresa y el alquiler turístico es por un máximo de 30 días, se llama “alquiler corto” (“locazione breve”). En este caso, no hay obligación de registrar el contrato.

Propiedades que se pueden alquilar para estadías de corta duración
Solo puedes alquilar bienes raíces ubicados en Italia con uso residencial con fines de vivienda y sus anexos (cajas, plazas de estacionamiento, bodegas, áticos, etc.). También puedes alquilar habitaciones individuales de tu propiedad.

Restricciones a los servicios no relacionados con el uso de la propiedad.
Puedes proporcionar a tus huéspedes lavandería y limpieza de habitaciones y todos los servicios estrictamente funcionales para las necesidades de alojamiento (por ejemplo: servicios públicos, wifi, aire acondicionado, etc.). Por otro lado, no podrás proporcionar los servicios que no estén relacionados con el uso de la propiedad (por ejemplo: desayuno, comidas, la provisión de coches de alquiler o guías turísticas). Con el fin de proporcionar estos servicios adicionales, debes configurar tu propiedad como una instalación de alojamiento (es decir, “struttura ricettiva”) con el resultado de que tendrás que cumplir con los diversos requisitos que normalmente son requeridos en tales circunstancias por las regulaciones regionales.

B. Persona física o empresa con un contrato de más de 30 días

Si eres una persona física o una empresa y el alquiler turístico relacionado con tu propiedad dura más de 30 días, debes firmar un contrato con tu huésped y registrarlo en la Autoridad ItalianTax (“Agenzia delle Entrate”).

Puedes registrar tu contrato a través de:

• utilizar los servicios electrónicos de la Autoridad Tributaria Italiana;
• solicitar el registro en una oficina de la Autoridad Tributaria Italiana;
• designar a un intermediario calificado (profesional, asociación comercial, cafetería, etc.) o a un delegado.

Consulta esta página del Ministerio de Economía y Finanzas para obtener más información sobre los contratos de arrendamiento o alquiler de bienes raíces).

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler temporal (“locazione transitoria”)

El alquiler temporal, a diferencia del alquiler turístico, puede tener una duración máxima de 18 meses, sin un límite de duración mínima y se puede estipular para las necesidades, tanto del Anfitrión como del huésped, de la movilidad laboral, relacionada con los estudios, etc. El contrato de alquiler temporal debe realizarse por escrito utilizando este formulario. Asegúrate de que contenga una declaración específica de la necesidad de transitoriedad, respaldada por la documentación adecuada.

Diferencia entre alquiler turístico y alquiler para estudiantes universitarios

El alquiler turístico también es diferente del alquiler para estudiantes universitarios. El alquiler para estudiantes universitarios puede durar de seis meses a tres años y se puede hacer en municipios con universidades, cursos universitarios, etc. cuando el huésped está matriculado en un curso de grado o postgrado en un municipio distinto al de residencia. El contrato debe realizarse por escrito utilizando este formulario.

Utiliza este artículo como punto de partida para ayudarte a descubrir algunos de los requisitos que pueden aplicarse si decides alquilar alojamientos para estancias largas en Airbnb.

Registra a los huéspedes a través del portal web de Alloggiati

Tienes hasta 24 horas desde el check-in (o 6 horas, si la estancia es de una noche) para comunicar la información general de tus huéspedes a través de Alloggiati Web, es decir, el Portal de la Policía Estatal (artículo 109 TULPS). 

Cómo registrarse y autenticarse en el portal web de Alloggiati

Para registrarte en el portal web de Alloggiati, primero tendrás que enviar una solicitud a la Questura territorialmente competente. Selecciona la región donde se encuentra tu alojamiento y consulta los procedimientos de registro de cada Questura competente.

Cómo comunicar la información general de tus huéspedes

Una vez que te hayas autenticado correctamente, sigue este procedimiento para comunicar la información general de tus huéspedes.

Descarga los archivos que certifiquen el número de pestañas enviadas correctamente en los últimos 30 días seleccionando el artículo “Recibos” (“Ricevute”) y guarda todos los recibos relacionados.

Comunicar datos con fines estadísticos

Cada región o provincia autónoma proporciona formas de comunicar los flujos turísticos a la administración pública para obtener datos estadísticos agregados. Te recomendamos que consultes a este respecto los sitios web institucionales y el formulario "Hospedar Responsablemente" de la región y el municipio en el que se encuentra tu alojamiento. De hecho, la forma en que se comunican dichos datos puede variar de una región a otra.

Obligaciones fiscales

El artículo 4, párrafo 5-bis, del Decreto-Ley 50/2017, modificado por la Ley de Presupuesto 2024, requiere que las plataformas como Airbnb apliquen un impuesto de tasa fija del 21% ("cedolare secca") sobre los ingresos de los anfitriones no profesionales de los alquileres de corta duración. Los ejemplos de anfitriones no profesionales incluyen los anfitriones que no están registrados a efectos del IVA y que alquilan menos de cinco alojamientos. 

A partir del 1 de enero de 2024, los anfitriones podrán iniciar sesión en su cuenta y confirmar si Airbnb tendrá que retener impuestos sobre los ingresos futuros del alquiler de corta duración de su alojamiento. Airbnb pagará el monto retenido a la Agenzia delle Entrate y emitirá anualmente la “certificazione unica” con detalles sobre las retenciones de impuestos sobre sus ingresos para que puedan contabilizarlos en sus declaraciones de impuestos. Los anfitriones siempre podrán revisar y hacer un seguimiento de sus datos de retención de impuestos en su cuenta.

Si tu alojamiento es una instalación de alojamiento extrahotelera (es decir, “struttura ricettiva extra-alberghiera”) (por ejemplo, B&B, casa de huéspedes o casa de vacaciones) que está sujeta a ingresos ocasionales en virtud del artículo 67, párrafo 1, letra i del TUIR, tendrás que elegir administrar tus impuestos tú mismo, ya que estos ingresos no están sujetos a la retención de impuestos del 21 %. 

Para obtener más información, consulta nuestro artículo dedicado sobre los impuestos sobre la renta de Italia. Si no estás seguro de cómo puede aplicarse la legislación local o esta información en tu caso, te recomendamos que investigues tus propias obligaciones o que busques el asesoramiento de tu asesor fiscal.

Código de identificación nacional

El llamado “Decreto Anticipi” (Decreto-Ley n .º 145/2023, convertido en Ley n .º 191/2023) proporciona un Código de Identificación Nacional (CIN) y una base de datos dedicada administrada por el Ministerio de Turismo (“BDSR”).

Cómo obtener el CIN

A través del BDSR, creado en colaboración con Regions y Provincias Autónomas, es posible obtener el CIN, que tendrás que mostrar tanto en tus anuncios de Airbnb como fuera de tu propiedad.

Para obtener más información, puedes consultar el manual proporcionado por el Ministerio de Turismo o solicitar asistencia a través de los canales indicados en la página de acceso de BDSR o visitar el sitio web oficial del Ministerio de Turismo.

Qué pasa si no agregas el CIN

A partir del 2 de enero de 2025, todos los anfitriones deben tener un CIN para cada alojamiento que cumpla con los requisitos. Si no muestras el CIN en Airbnb, es posible que no puedas brindar servicios de anfitrión y que la autoridad competente te imponga posibles sanciones.

Cuáles son los requisitos

En general, si hospedas para estadías de corta duración (30 días o menos), siempre debes tener un CIN, mientras que ciertos tipos de estadías de larga duración pueden quedar fuera del alcance de la aplicación de la obligación. Es posible que se apliquen exenciones específicas, por ejemplo, si tu alojamiento no es una propiedad inmobiliaria o si solicitaste el CIN, pero aún no lo recibiste.

Todas las propiedades alquiladas bajo contratos de alquiler a corto plazo o contratos de alquiler turístico, ya sean administradas profesional o privadamente, deben estar equipadas con dispositivos de trabajo para detectar gases combustibles y monóxido de carbono, así como extintores portátiles que cumplan con la ley. Recuerda actualizar tu anuncio para reflejar que cumples con los requisitos.

Actualiza la información sobre los detectores de humo y de monóxido de carbono en los anuncios

Para verificar los requisitos aplicables a tu situación única, puedes comenzar por consultar las preguntas frecuentes proporcionadas por el Ministerio de Turismo.

Cómo cumplir

Los anfitriones pueden agregar su CIN en el campo específico obligatorio de Airbnb para cumplir con sus obligaciones legales. Puedes hacerlo siguiendo las instrucciones a continuación o a través de tu proveedor de software, si estás utilizando uno.

Después de obtener un CIN, para mostrarlo en Airbnb:

Agregar el CIN a tu anuncio en Airbnb

He solicitado mi CIN pero aún no lo he obtenido, ¿qué puedo hacer?

Si solicitaste un CIN, pero aún no lo recibiste, selecciona la exención correspondiente para seguir hospedando.

Solicita una exención

Si solicitaste un CIN, pero todavía no lo recibes, es posible que cumplas con los requisitos para solicitar una exención temporal. Para hacerlo, primero debes haber informado en la página de acceso de la BDSR que no puedes encontrar tu alojamiento (más instrucciones en la página 13 de esta guía detallada).

Al seleccionar esta exención, tendrás un mínimo de 30 días adicionales para agregar tu CIN antes de que no aparezca en la lista de tu anuncio. Asegúrate de agregar tu CIN una vez que lo hayas recibido.

Si tu solicitud de CIN está pendiente de más de 30 días a partir del día en que lo reportaste en la página de acceso BDSR (según el paso 1 anterior), el Ministerio de Turismo te proporcionará un CIN temporal (llamado “CIN no verificado”) que puedes agregar en Airbnb hasta que concluya la verificación de tu caso con la autoridad competente.

Nota: Si tu anuncio no es una propiedad inmobiliaria, puedes denunciarlo seleccionando la opción relacionada después del paso 4 anterior.

Ofrece solo estadías largas

Si bien, en general, las instalaciones de alojamiento (“strutture ricettive”) y los alojamientos que ofrecen contratos de alquiler turístico (“contratti di locazione per finalità turistiche”) siempre deben tener un CIN, ciertos tipos de estadías de larga duración pueden seguir hospedando sin un CIN.

Después de verificar tu situación individual, si decides hospedar solo estadías largas, puedes hacerlo actualizando en tu calendario tu duración mínima de la estadía a 31 noches.

Mi alojamiento está en una región donde el registro regional sigue vigente. ¿Qué debo hacer?

Ten en cuenta que las normativas regionales aplicables siguen vigentes y, por lo tanto, los códigos de identificación regionales deben utilizarse cuando sea necesario. Puedes agregarlos en la descripción de tu anuncio, según corresponda.

Normativa local

Descubre los requisitos de cumplimiento para tu región:

• Abruzos
• Basilicata
• Bolzano
• Calabria
• Campania
• Emilia-Romagna
• Friuli-Venezia Giulia
• Lacio
• Liguria
• Lombardía
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• Molise
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